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La rinegoziazione del mutuo spesso viene confusa erroneamente con concetti quale la sostituzione e surroga del mutuo, operazioni che a differenza della rinegoziazione consentono di estinguere il vecchio finanziamento per scegliere il miglior mutuo per le proprie esigenze. Le differenze sono notevoli, in particolar modo sotto il profilo della flessibilità ed i risvolti economici collegati. Tramite la sostituzione infatti si estingue il vecchio debito mediante l’erogazione di un nuovo mutuo, con la rivalutazione delle condizioni, della banca erogante e dell’importo (ricorrendo ad esempio al trasferimento presso nuovo istituto).
La rinegoziazione mutuo invece consente la modifica di alcune clausole contrattuali, quali ad esempio la durata residuale del rimborso o il tipo di tasso applicato al finanziamento immobiliare. Fattore esclusivo della rinegoziazione è la presenza degli stessi contraenti al momento della revisione delle condizioni: banca e mutuatari non possono cambiare.
La rinegoziazione mutuo può essere richiesta tramite un semplice scambio di corrispondenza tra istituto e mutuatario, non richiede la presenza del notaio, a differenza della sostituzione che prevede invece l’iscrizione di una nuova ipoteca, la chiusura del vecchio debito e l’apertura di un nuovo prestito, con i relativi costi annessi. La Legge 244 del 24 dicembre 2007 (Manovra Finanziaria 2008) stabilisce che “resta salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata.” La modifica delle condizioni contrattuali non può essere imposta a nessuna delle parti e deve essere effettuata di comune accordo.
Grazie alla recente Convenzione tra l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) e il Ministero dell’Economia e delle Finanze, introdotta dal Decreto Legge 93/2008, le banche che aderiscono all’iniziativa si rendono disponibili a rinegoziare i mutui a tasso variabile sottoscritti in data precedente al 29 maggio 2008 e destinati all’acquisto, costruzione e ristrutturazione della prima casa. Il fine ultimo è consentire alle famiglie di ottenere rate di rimborso più in linea con gli importi versati prima dell’aumento dei tassi. Escluse dalla rinegoziazione secondo la Convenzione ABI MEF i mutui con CAP (tetto massimo), Mutui con rata fissa e durata variabile, Mutui “opzionali” o “modulari”, Mutui a tasso fisso, Mutui a stato avanzamento lavori che risultano in stato di erogato parziale, Mutui in periodo di pre-ammortamento, Mutui chirografari e per finire i Mutui a tasso misto.
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